第三者の目(監理者)で工事を監理する事により"安心"が得られ、欠陥住宅が防げます。 設計・施工を一括して発注する場合、進行状況や施工状況に不安を感じることがあります。 監理者を別に契約しておく事により、その不安も取り除け“安心”が得られます。 監理者って何でしょう？（管理者とは違います） 建築基準法改定に伴い、監理者の必要性が問われています。いったいこの「監理者」とは何でしょうか？

※建築基準法改定に伴い、監理者の必要性が問われています。いったいこの「監理者」とは何でしょうか？ 　建物を作る時に必ず設計図書は必要になります。その設計図書に基づき施工契約が行われることでしょう。しかし、実際建築を行っていくにあたり、設計図書と違った形で施工されることがあります。このことが「違法住宅」「欠陥住宅」の原因の一つと指摘されています。そこで、設計図書や標準的な仕様に基づいて、施工が行われていることを確認する「監理者」が必要になるわけです。もちろん、設計施工を一括して請け負い、しっかり施工しているハウスメーカーや工務店はたくさんあります。また、監理をしっかりおこなわない設計事務所もたくさんあります。 ※｢管理者｣=施工会社の現場監督を示すことが多い。 設計者の意図を汲み取り、現場が円滑に進行するように職人を手配指導する者。 ※｢監理者｣=設計事務所が行うことが多い 施主の代理人として設計図書どおりに施工されているか監査する者

第三者工事監理者の必要性

最近住宅業界では施工不良などが原因で生じる欠陥住宅に関するトラブルが社会的に大きな問題になっています。出来上がってすぐに雨漏れがした、外壁にヒビが入った、建具の開閉が悪くなった。ほとんどの住宅建築業者はそういった問題が起きないように努力しているとは思いますが、中にはそうでない業者も居るというのが現状です。 私たちはそのような状況の中で欠陥住宅を生み出さないようにするには、住宅建築時に第三者の工事監理を徹底して行うのが必要不可欠だと考えます。 　本来、建築主は、建築士である工事監理者を定めてなくてはならないことになっています。しかしながら住宅に関しては、ハウスメーカーや工務店による設計施工の場合、自社内で済ましている場合が多いのです。自社内における監理の場合、予算が不足している場合とか、工事期間がないといった場合ですと、どうしても見えない部分で簡略化（いわゆる手抜き）をしている事を知りながら、見過ごしてしまう事もあるのです。施工業者の中には、たとえ予算的に厳しくともキッチリと施工してくれる良心的な業者であることがあたりまえなのですが、そうでない悪徳業者がいる事も事実です。 　工事監理が適切に行われていれば防ぐことが出来たケースも多々あります。 第三者工事監理とは、建築主に代わり、契約書、見積書をチェックしたり、工事が設計図書通りに行われているか現場をチェックしたり、仕様書どうり適切な工法・材料が使用されているかチェックしたり、材料・色彩を検討したり、工事代金の支払い時期を確認したり、追加・変更工事費用のチェックなどをします。こうすることにより、建築主にとって少しでも失敗をなくし、安心して健康で快適な住まいを手に入れることが出来ます。 　当社は一般住宅、集合住宅、店舗、事務所から公共建築の設計と監理に携っており、工事監理の経験は十分持っております。住宅は一般の商品とは比較にならないほど高価であり、住宅を建築される場合には様々な不安が付きまとうと思います。私たちは専門的な立場から工事監理を行うことでその不安を解消するお手伝いが出来たらと思います。どうぞ気軽にご相談下さい。 Q&A Ｑ1 最近住宅関連の雑誌などで第三者の監理をした方がいいとかかれています。第三者の監理をしてもらうとどんなメリットがあるのでしょう Ｑ2 住宅会社は設計監理料がサービスだといいますが Ｑ3 中間検査、完了検査を受けるので、第三者の監理まで必要有りませんと聞きますが Ｑ4 当社を信用できないのか、工事チェックはやっているといいますが Q: 最近住宅関連の雑誌などで第三者の監理をした方がいいとかかれています。第三者の監理をしてもらうとどんなメリットがあるのでしょう A: ｢手抜き工事」が行われにくくなります。欠陥、手抜き工事が全てなくなるわけではありませんが、第三者監理者（技術的な知識及び現場対応経験のある）が入ることによって、施工状況が変わってくることが大いにあります。また、第三者によるチェックですからどこにも利害関係が無く公正なチェックができます。又、クライアントと施工者との仲立ち人になってくれます。例えば何かクレームを見つけた場合、クライアントだけですとなかなか施工者に伝えられないかもしれませんが、監理者がいればそのクレームについてクライアントに代わって施工者に伝えてもらえるでしょう。 Q: 住宅会社は設計監理料がサービスだといいますが A: 少し考えれば判ることですが、その費用は結局工事費の中に盛り込んであるのが普通なので、当然注文者の費用になっているものです。このような場合の監理は現場監督に任されています。しかし、現場監督は月に5棟以上の担当現場があることも珍しくありません。（大手住宅メーカーは10棟以上）現場監督は会社の利益創出のために工程を最優先させ材料と職人の手配に追われています。では施工監理は誰がしているのでしょうか？大工の責任者、業種ごとの責任者（職人）です。この職人のレベルは熟練者から素人レベルまで色々で、仕上がりは出来上がるまでわかりません。「教育しているので大丈夫です」の一言、本当に大丈夫ですか？人が現場でつくる住宅においては大問題です。 監理費はもったいないと思われるか分かりませんが、欠陥住宅の被害の実例を読むと考えが変わるのではないかと思います。知らないうちに手抜きをされてしまった家は本当に悲惨です。大手のハウスメーカーだから手抜きはないかというと決してそんなことはありません。どんなメーカーでも欠陥住宅を出すときは出すようです。かといって素人が施工のチェックをする事は不可能ですし、日程的に会社を休んでチェックすることも不可能です。安全を買うという意味では安い買い物といえるかもしれません。 Q: 中間検査、完了検査を受けるので、第三者の監理まで必要有りませんと聞きますが A: ●公的検査は建築基準法や公庫、性能評価の基準に適合しているかの検査であり出来栄えや施工精度を見るものではありません。検査を受けた住宅でも雨漏り、床鳴り、建具の開閉不良、内外壁の亀裂が起きています。 ●新設された民間の性能評価機関は株主に大手住宅メーカーや住関連企業が名を連ねており第三者性が欠如しています。 ●認定工法（プレハブや一部大手メーカー商品）は、認定工場でつくられているからとの理由で監査が不要です。 性能評価制度・検査制度（希望者のみ）の創設主旨は消費者に住宅の性能比較を可能にわかりやすくしたことであり欠陥住宅の撲滅を目的としたものではありません。 また、検査済証が発行されていれば注文者（購入者）は「安心で問題がない」ように錯覚してしまします。しかし時間の経過に伴う床鳴りや傾き、建具の開閉不良、室内壁の亀裂、壁紙の不良、結露やカビの発生、サッシ廻りからの雨水浸入、電気配線不良などは検査の対象とはなりません。「安心出来ない場合は自分の責任で対策を講じなさい」住宅も「自己責任」です。 Q: 当社を信用できないのか、工事チェックはやっているといいますが A: 第三者監理を拒むような会社は専門施工業者（下請け業者）の施工要領で施工している等問題のある場合が多いのです。これを断る事は建築主に対する権利侵害になると考えています。仕事にまじめに取り組み、良心的な施工を心掛けている会社は自信を持っているので拒みません。 建築産業はクレーム産業とよく言われますが、建築主の技術的な理解力（施工業者の説明法にもよる）、施工業者の説明、技術、技量の不足、対応の遅れ、専門施工業者（下請け業者）の建築主への対応（下請け業者にとって客は元受業者です）等がトラブルの原因になるのです。 技術＝知識+経験です。正確な知識、経験により技術力が上がって行くのです。豊富な知識も経験が無ければ、手順等が解らず役に立たないし、間違った施工法を続けているのは、知識不足なのです。知識がある場合でも、面倒、手間が掛かる等施工業者の都合により、誰かが指摘しなければ施工しない施工業者も多く存在します。 解っているけれどもやらないということは、本当は解っていない証拠なのです。技術不足で納得していないからやらない、指導出来ないだけなのです。 第三者監理者は技術的問題箇所の発見、解決方法を指示いたします。（建築主の応援隊です）「おかしいな、ちょっと違うな」と思ったことは遠慮なく、契約された監理者に相談してください。案外確信をついている場合があります。

※この例は在来工法の木造戸建て住宅について、設計図書に通常記載されている内容を前提として数ある施工工程の中から特に重要な工事監理のポイントをまとめたものです。 「▲……特約業務」 「●……建築主の立会、確認が望ましい項目」 工事期間全般 ◆ 設計意図を施工者に正確に伝えるための業務など ・施工者との打ち合わせ及び協議 1. 着工前 ◆ 建築主との工事監理実施計画の協議等 ・工事監理実施計画の協議 ● ・工事監理実施計画書の作成 ● ◆ 設計意図の把握等のための業務 ・設計図書の確認 ・設計図書の内容精度 ▲ 2. 着工時の確認 ◆ 着工時の敷地、建物位置および高さ ・敷地形状、境界の確認 ● ・方位の確認 ・建築物の敷地内の位置確認 ● ・前面道路中心線からの地盤面の高さの確認 ◆ 地耐力 ・データの出所の確認（設計図書に地盤調査が添付されていない場合） ・設計地耐力と実際の地耐力の確認 ▲ ・試掘 3. 基礎配筋時・基礎完了の確認 ◆ 地業 ・地業、形状、寸法、配置の確認（特に設計図書に記載がある場合） ◆ 基礎配筋 ・基礎形状、寸法、配置の確認 ・基礎配筋・床下換気口周り等の補強の確認 ・鉄筋・アンカーボルト・の材質の確認 ・アンカーボルトの位置・本数の確認 ◆ 床下換気と床下防湿 ・床下換気口又はこれらに代わるものの確認 ・床下防湿方法の確認 4. 屋根荷重が構造躯体にかかった時点の確認 ◆ 土台 ・アンカーボルトの緊結および継手などの確認 ・土台の品質・樹脂・形状・寸法の確認 ・防腐・防蟻処理の確認 ◆ 耐力壁の壁量 ・耐力壁の位置・長さ・規格の確認 ◆ 構造材 ・品質・樹種・形状・寸法の確認 ・構造耐力上支障のある断面欠損の有無の確認 ◆ 筋かい等 ・配置、品質・樹種・形状・寸法の確認 ・構造耐力上支障のある断面欠損の有無の確認 ・代替工法（構造用合板等）の場合の確認（特に設計図書に記載がある場合） ◆ 接合方法（継手・仕口） ・接合部、継手・仕上口の確認 ◆ 使用接合金物 ・使用接合金物の確認 ◆ 構造用木材の含水率 ・構造用木材の含水率の確認（特に設計図書に記載がある場合） ◆ 建物の高さの再確認 ・道路斜線・隣地斜線・北側斜線の照合 5. 仕上げ前の下地の確認 ◆ 軒裏、外壁 ・防火上の措置の確認 ◆ 壁体内結露防止対策 ・壁体内結露防止対策の確認 ◆ 屋根（バルコニー）・外壁・防水・開口部・シーリング状況 ・屋根（バルコニー）下地材料・形状の確認 ・外壁・防水・開口部・シーリング状況の確認 ◆ 軸組の防腐・防錆処理 ・軸組の防腐・防錆処理の確認 6. 設備類の確認 ◆ 設備類 ・排水管の排水状況の確認 ・排気管の廃棄状況の確認（室内の煙突工事を伴う場合） 7. 工事完了の確認 ◆ 開口部 ・防火設備の種類の確認 ◆ シーリング状況 ・シーリング状況の確認 ◆ 設計内容の最終確認 ・設計図書との照合 ◆ 不具合工事の有無 ・不具合工事の有無の確認 ● ◆ 官公庁などの検査 ・官公庁などの検査立会い 8. 工事監理業務完了手続き ◆ 工事監理業務完了の手続き ・工事請負契約の目的物の引渡し立会い ・工事監理報告書等の提出 検査基準 1. 建築基準法等の法令 2. 住宅金融公庫融資住宅は住宅金融公庫仕様書 3. 完成保証等加入による施工基準 4. 製造／販売メーカーによる標準仕様工法（メーカー出版による施工要領） 5. 契約設計図書(確認申請書副本を含む) 6. 契約書による仕様、工法、材料などおよび建築主と元請施工会社合意の約束事項 7. 建築主よりのネット利用（添付写真等）による工事に関する質問、回答 ※その他注意事項 1. 施工業者への指示事項は建築主にご報告いたします。 2. 官公庁の検査とは違いますので、施工業者の行程に検査日は調整いたしますが、スケジュールの都合上3日前までには連絡願います。 3. その場で手直しできるものは、手直し及び確認をして工事を進めます。 4. 手直しに日数を要する場合は、現場での手直し確認は建築主にお願いいたします。 5. 元請施工業者から手直し報告は写真と共に送致していただきます。 6. 一例ですが、以上の業務で委託費は120,000円＋交通費×6回分（半径20km超の場合：日帰可能地域）です。 7. 事情があり現場確認を委託される場合、他の行程確認は、1回につき25,000円＋交通費（半径20km超の場合）です。